¿Qué significa "requerir en tiempo y forma" conforme al art. 2448 E del Código Civil?

Uno de los elementos clave para evitar la presunción de pago en el arrendamiento habitacional es el "requerimiento oportuno" del arrendador al arrendatario, previsto en el artículo 2428 E del Código Civil para la Ciudad de México.

Esta disposición establece que, si no se entregan recibos durante más de tres meses, se entenderá que las rentas han sido pagadas, salvo que el arrendador haya realizado el requerimiento "en tiempo y forma".

Requisitos de tiempo:

En diversos criterios obligatorios se ha determinado que el requerimiento debe realizarse antes de que se actualice la cuarta mensualidad sin recibo, es decir, dentro del plazo de los tres primeros meses. Si el arrendador deja pasar ese tiempo sin realizar ningún acto formal de requerimiento, opera la presunción de pago, y ya no puede desvirtuarla respecto de los meses anteriores.

Requisitos de forma:

El requerimiento debe cumplir con ciertos elementos:

• Ser expreso y formal, es decir, manifestar claramente la exigencia de pago al arrendatario.

• Estar documentado o susceptible de prueba.

• Ser realizado por un medio fehaciente, como requerimiento notarial, acta circunstanciada ante juzgado o documento firmado por el arrendatario.

• Estar dirigido específicamente al arrendatario y referirse al contrato vigente.

Efectos del requerimiento:

Cuando el arrendador realiza el requerimiento dentro del plazo legal, se destruye la presunción de pago respecto de:

- Las mensualidades anteriores al requerimiento (hasta tres meses), y

- Las mensualidades futuras que venzan después del requerimiento.

En cambio, si el requerimiento se hace después de que ya hayan transcurrido los tres meses sin entrega de recibos, no elimina la presunción respecto de las rentas anteriores, aunque sí previene que opere para las rentas futuras.

Consideraciones finales:

El requerimiento formal constituye una herramienta fundamental para proteger los derechos del arrendador. Su omisión puede resultar en la pérdida del derecho a reclamar rentas vencidas, y transferir al arrendador la carga de probar que el pago no se realizó, aun cuando no existan recibos.

Por tanto, todo arrendador debe ser diligente en realizar un requerimiento claro, documentado y oportuno para no verse imposibilitado de reclamar rentas ante una eventual controversia judicial.

Nota del editor: Este artículo forma parte de una serie de textos actualizados originalmente publicados durante la contingencia sanitaria. El enfoque ha sido adaptado para reflejar un análisis vigente y general sobre el requerimiento formal en materia de presunciones de pago en el arrendamiento. El artículo que fue actualizado lo puedes consultar aquí.


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