Pago de rentas en situaciones extraordinarias: ¿Que pasa con las obligaciones contractuales?

Introducción

En escenarios excepcionales como desastres naturales, conflictos sociales, contingencias sanitarias o fallas estructurales generalizadas, muchas personas se ven impedidas para cumplir con sus obligaciones contractuales. Una de las figuras jurídicas más invocadas en estos contextos es el caso fortuito o fuerza mayor, especialmente en los contratos de arrendamiento.

La pregunta central es: ¿puede un arrendatario suspender o modificar el pago de la renta si ocurre un evento que escapa completamente a su control?

La respuesta exige un análisis cuidadoso de las condiciones del contrato, la normatividad vigente, y la interpretación jurisprudencial aplicable.

El caso fortuito y la fuerza mayor

En términos generales, el caso fortuito y la fuerza mayor se entienden como eventos imprevisibles, irresistibles y ajenos a la voluntad de las partes, que hacen imposible el cumplimiento de una obligación.

El Código Civil Federal, en su artículo 2111, establece que:

"Se llama caso fortuito o fuerza mayor el acontecimiento que no se puede prever o que, previsto, no se puede evitar."

La legislación civil local en diversas entidades replica esta definición, reconociendo que, si se actualiza este supuesto, el deudor puede quedar liberado de responsabilidad, siempre que el evento haya imposibilitado el cumplimiento de forma absoluta.

Aplicación al contrato de arrendamiento

En el arrendamiento, el arrendatario está obligado a pagar la renta, y el arrendador a permitir el uso y goce del bien. Si un evento externo impide el uso del inmueble o afecta gravemente la actividad económica del arrendatario, se puede plantear la revisión del contrato o incluso la suspensión temporal del pago.

Sin embargo, no cualquier afectación basta para suspender la renta. Se requiere acreditar:

• Que el evento fue extraordinario y ajeno a la voluntad del arrendatario.

• Que imposibilitó el uso del inmueble o el cumplimiento de la contraprestación.

• Que no existió culpa ni negligencia por parte del deudor.

Jurisprudencia relevante

La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido que el caso fortuito puede eximir de responsabilidad civil, pero no elimina la obligación, salvo que el cumplimiento resulte imposible. La carga probatoria recae en quien lo invoca, y su aplicación no es automática ni genérica, sino casuística.

También se ha reconocido que la cláusula rebus sic stantibus (implícita en los contratos) puede justificar la modificación de las condiciones pactadas, si cambian de forma radical las circunstancias que les dieron origen.

Conclusión

La figura del caso fortuito sigue siendo una herramienta legal vigente y relevante en contextos extraordinarios. Su aplicación exige prudencia jurídica, análisis contractual y evaluación específica del caso concreto. No basta invocar la emergencia o el evento disruptivo: debe acreditarse su impacto real sobre la posibilidad de cumplir.

Este tipo de debates seguirán vigentes, y será esencial que los operadores jurídicos los aborden con una visión informada, crítica y contextualizada.

Nota final: Este artículo fue adaptado a partir de una publicación original desarrollada durante la emergencia sanitaria de 2020. Puedes consultar esa versión en nuestro archivo histórico aquí, o explorar más contenido sobre caso fortuito y fuerza mayor en nuestra sección de Derecho Civil aquí.

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